Nieuwe circulaire verkoop corporatiewoningen

30 juli 2013 -Op donderdag 11 juli heeft minister Stef Blok (Wonen, Rijksdienst) een concept circulaire laten uitbrengen voor de regelgeving omtrent de verkoop van corporatiebezit. Deze concept circulaire heeft als doel de verkoopregels zoals neergelegd in de MG 2011-04 te actualiseren en de procedures en de voorwaarden voor toestemming toe te lichten. Deze circuliare moet gezien worden als uitwerking van de Novelle, die onder andere aangeeft dat het afstoten van niet-daeb bezit mogelijk gemaakt moet worden.

Met de defintitieve hernieuwde circulaire vervalt straks de MG 2011-04. De concept circulaire toont een versoepeling van de regels voor verkoop van huurwoningen van corporaties, specifiek voor woningen in het geliberaliseerde segment. Middels deze nieuwsbrief informeren wij u over de belangrijkste wijzigingen.

Segmentatie
Met de inwerkingtreding van de hernieuwde circulaire wordt onderscheid gemaakt tussen sociale huurwoningen enerzijds en geliberaliseerde / te liberaliseren woningen anderzijds, op basis van de kwaliteit van de woningen op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS). De feitelijke huurprijs van een woning is voor de toepassing van de verkoopregels niet meer leidend bij de bepaling in welk van genoemde segmenten de te verkopen woning zich bevindt. Huurwoningen met 142 of minder punten volgens het WWS, worden in de circulaire tot de sociale huurwoningen gerekend, huurwoningen met meer dan 142 punten tot het geliberaliseerde/te liberaliseren segment. Een puntenaantal van 142 komt over-een met een maandhuur van € 695,92, per 1 juli 2013.

Bij verkoop van complexen waarin zowel geliberaliseerde of te liberaliseren huurwoningen voorkomen, als huurwoningen in het sociale segment, wordt voortaan uitgegaan van proportionaliteit.
hun geheel tot het gereguleerde regime gerekend en complexen met minder dan 10% sociale huurwoningen tot het geliberaliseerde regime.

Taxatie
Nieuw is dat bij verkoop van corporatiewoningen aan andere dan natuurlijke personen voor eigen bewoning de wijze van taxeren afhankelijk wordt van de categorie waartoe de wooneenheden behoren.

Bij verkoop van geliberaliseerde/te liberaliseren huurwoningen aan andere dan natuurlijke personen voor eigen bewoning mag voortaan worden getaxeerd naar marktwaarde en dus in de staat (leegstand danwel verhuurd) waarin het betreffende bezit wordt getransporteerd. Op die manier wordt bij de bepaling van de verkoopwaarde meer aansluiting gevonden bij de markt. De marktwaarde dient te worden vastgesteld door een onaf-hankelijke registertaxateur. Een taxatierapport mag niet ouder dan één jaar zijn.

Bij de waardebepaling van een pand uit het sociale segment in verhuurde staat moet uitgegaan worden van de leegwaarde.

Toestemming
Meldingen van een voorgenomen verkoop van woningen aan derden (niet zijnde natuurlijke personen voor eigen bewoning en andere corporaties) zullen worden beoordeeld op hun motivering en toestemming wordt alleen verleend, als het belang van de volkshuisvesting zich daar tegen niet verzet. Hoe dit wordt beoordeeld, is in de circulaire niet nader omschreven.

Wanneer de corporatie geliberaliseerde of te liberaliseren woningen voor de marktwaarde wil verkopen aan andere dan natuurlijke personen voor eigen bewoning en deze is lager dan 90% van de leegwaarde of recente WOZ-waarde dan is daar toestemming van het ministerie voor nodig. Hiermee wordt de eerder genoemde koppeling met de marktwaarde beperkt, zodat naar verwachting in de praktijk voor veel beoogde ver-kopen toetsing aan het volkshuisvestelijk belang nodig zal zijn.

De voorwaarden van exploitatieverplichting en winstdeling zijn niet meer van toepassing op de verkoop van geliberaliseerde of te liberaliseren woningen. Deze verruiming van de verkoopmogelijkheden geeft beleggers meer zekerheid wat leidt tot markt conforme biedingen.

Overige voorwaarden voor verkoop zijn verkoop middels openbare aan-bieding, verklaring omtrent gedrag koper (bonafiditeit) en een zienswijze van de gemeente op de voorgenomen verkoop.

Fiscaal
In de circulaire zijn fiscaliteiten niet specifiek genoemd. Ze vormen echter wel een aandachtspunten. Zo kan de verkoop van huurwoningen aan andere corporaties onder voorwaarden zonder overdrachtsbelasting plaats vinden, door een beroep op de vrijstelling voor taakoverdracht. Eén van de voorwaarden voor toepassing van deze vrijstelling is dat zowel de ver-vreemder als de verkrijger ANBI moet zijn.

Bij verkoop aan een commerciële partij zal doorgaans niet aan deze voorwaarde worden voldaan. De kans is derhalve groot dat de koper 2% overdrachtsbelasting over de waarde van de woningen verschuldigd is. Commerciële partijen zullen deze kostprijsverhogende factor meewegen in hun rendementseisen en daarmee in de hoogte van hun bieding. Soms echter kan ook bij verkoop aan commerciële partijen de transactie zo worden vorm gegeven dat geen overdrachtsbelasting verschuldigd is.

De verkoop tegen marktwaarde zal bij de corporatie in de vennootschapsbelasting doorgaans leiden tot een fiscaal verlies. De fiscale boekwaarde van dit bezit is over het algemeen immers hoger dan de huidige markt-waarde. Met name bij grotere transacties kan de verkoop daarmee een forse impact op het fiscale jaarresultaat van de corporatie hebben. Het kan van belang zijn om aan de hand van de fiscale meerjarenplanning na te gaan in welk jaar het fiscale verlies het beste genomen kan worden. Binnen de grenzen van goed koopmansgebruik zou het transactieverlies mogelijk eerder of juist later genomen kunnen worden dan bij het sluiten van de koopovereenkomst.

Afrondend
De voorgestelde wijzigingen betekenen een versoepeling van de voor-waarden voor de verkoop van huurwoningen van corporaties. Dit biedt aanknopingspunten voor de wijzigingen die minister Blok in de Novelle Herzieningswet voorziet.

bron: woconet.nl



Delen:

Comments are closed.